TP.HCM khoanh 5 khu vực TOD dọc Metro số 2 gần 940 ha: quy hoạch TOD cần làm gì trước

Nhóm tư vấn nhận quy hoạch quanh ga Bảy Hiền thường mở bản đồ hiện trạng 1/2000, rồi khựng lại ở câu hỏi: hệ số sử dụng đất nhân 1,5 lần thì cống thoát nước, trường học và chỗ để xe máy gánh nổi đến đâu? Đó là bài toán quy hoạch TOD dọc Metro số 2 TP.HCM, gần 940 ha chia thành 5 khu vực, phải trả lời trước tháng 4/2027. Bài này gom các con số đã công bố, phân tích Nghị quyết 56/2026/NQ-HĐND nới chỉ tiêu đến đâu, rồi đề xuất thứ tự việc cần làm trước và công cụ dựng kịch bản mật độ.

Quy hoạch TOD dọc Metro số 2 gồm 5 khu vực nào?

Theo Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM tại họp báo ngày 12/11/2026, tuyến Metro số 2 từ khu trung tâm đến Tham Lương có 5 khu vực TOD ưu tiên, tổng khoảng 939,18 ha, bao 11 nhà ga và depot Tham Lương. Quy hoạch 5 khu vực này dự kiến trình phê duyệt vào tháng 4/2027, theo Báo Xây dựng.

Khu Tham Lương rộng 292,81 ha, gần bằng một hình tròn bán kính 1.000 m (khoảng 314 ha), vì gắn với depot và có quỹ đất lớn. Khu Nguyễn Hồng Đào chỉ 43,81 ha; nguồn tin không nêu lý do, theo chúng tôi nhiều khả năng do ga nằm kẹp giữa hai cụm Bảy Hiền và Bà Quẹo. Cụm 5 ga Dân Chủ – Bảy Hiền thực chất là một hành lang dọc trục Cách Mạng Tháng Tám, nên mật độ phải phân bổ theo cả dải chứ không theo 5 vòng tròn rời.

Nghị quyết 56/2026 nới chỉ tiêu đô thị TOD đến mức nào?

Nghị quyết 56/2026/NQ-HĐND ngày 22/9/2026 cho phép ranh khu TOD tối đa 1.000 m từ tâm quy ước nhà ga, depot. Hệ số sử dụng đất gộp của đất hỗn hợp, thương mại – dịch vụ và đất ở tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn; một số chỉ tiêu hạ tầng xã hội, bãi đỗ xe giảm tối đa 50%.

Cơ sở cao hơn là Điều 6 Nghị quyết 188/2025/QH15: UBND thành phố được quyết định chỉ tiêu khác quy chuẩn quốc gia, nhưng phải bảo đảm đáp ứng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Vế sau là chỗ hồ sơ dễ bị hỏi lại. Mỗi phần sàn tăng thêm cần một bảng cân đối: dân số tăng bao nhiêu, nước thải bao nhiêu, thiếu bao nhiêu chỗ học, nhu cầu đỗ xe sau khi đã giảm 50%.

Số liệu sàn còn gắn với tiền: thành phố kỳ vọng 80–85% nguồn lực đến từ khu vực ngoài nhà nước qua đấu giá đất quanh ga và thu phí tăng hệ số. Bảng Excel tách rời mô hình khối là rủi ro khi mỗi mét vuông sàn đều có giá.

Lập quy hoạch TOD cần chuẩn bị dữ liệu gì trước?

Trước khi dựng khối, cần khóa sáu lớp dữ liệu: ranh và tâm ga, đối tượng giữ nguyên, công trình ngầm của metro, hạ tầng kỹ thuật, giao thông hiện trạng và pháp lý quy hoạch cũ. Thiếu một lớp, kịch bản mật độ đẹp đến đâu cũng phải làm lại khi thẩm định.

1. Ranh và tâm quy ước ga. Vẽ vòng 500 m và 1.000 m, nhưng đo thêm theo mạng đi bộ thật; ở khu hẻm Tân Bình, quãng đi thực tế tới cửa ga dài hơn hẳn đường chim bay.
2. Lớp «không đụng tới». Ranh TOD không phải ranh thu hồi đất: di tích, cơ sở tôn giáo giữ nguyên, dự án đủ pháp lý được tôn trọng. Đất thực sự tái phát triển nhỏ hơn nhiều so với 939 ha.
3. Công trình ngầm. Phần lớn ga Metro số 2 là ga ngầm; vị trí hầm, ga và hành lang bảo vệ quyết định chiều sâu tầng hầm của các lô liền kề.
4. Hạ tầng kỹ thuật. Cao độ nền, mạng thoát nước, điểm ngập; tăng mật độ thường kéo theo tăng mặt phủ không thấm.
5. Giao thông hiện trạng. Lưu lượng trục chính, tuyến buýt gom khách, điểm đỗ xe máy. Giảm 50% bãi đỗ chỉ thuyết phục khi có phương án gom khách thay thế.
6. Pháp lý quy hoạch cũ. Đồ án phân khu, 1/500 đã duyệt, kiểm tra hệ VN-2000 và kinh tuyến trục của từng file trước khi chồng lớp.

Công cụ dựng kịch bản mật độ và giao thông cho đô thị TOD

Không phần mềm nào làm trọn quy hoạch TOD. Bảng dưới là cách ghép công cụ OneCAD thường đề xuất cho đơn vị tư vấn, kèm giới hạn của từng khâu.

Thiết lập Area metrics theo chỉ tiêu Việt Nam

Area metrics (chỉ số diện tích) trong Forma Site Design cập nhật ngay khi khối thay đổi. Theo hướng dẫn Area metrics trong Forma Site Design, bộ chỉ số có sẵn phụ thuộc vùng của dự án, nên với TP.HCM cần: chọn Area metrics settings ở panel phải, mở tab Functions, bấm Create new function để tạo «Hỗn hợp», «Thương mại – dịch vụ», «Ở», rồi khai báo GFA (tổng diện tích sàn) và building coverage (diện tích chiếm đất). Forma cho phép tỷ lệ tùy chỉnh, đủ để dựng hệ số sử dụng đất gộp theo cách Nghị quyết 56 tính.

Ba kịch bản 1,0 – 1,25 – 1,5 lần

Cách làm thực tế là dựng ba phương án trên cùng một khu: giữ hệ số theo quy chuẩn, tăng 1,25 lần và kịch trần 1,5 lần. Mỗi phương án chạy Sun hours (số giờ nắng) cho quảng trường trước ga, Wind cho khoảng trống đi bộ và Noise cho mặt đứng nhà ở dọc trục chính. Chế độ so sánh đặt hai kết quả cạnh nhau, đủ để hội đồng thấy cái giá vi khí hậu của từng nấc mật độ.

Giao thông: phần Autodesk chưa làm thay được

Forma không dự báo lượng khách lên xuống ga. Con số đó phải lấy từ mô hình giao thông chuyên dụng hoặc nghiên cứu khả thi của tuyến, rồi đưa vào làm tham số kiểm tra mật độ.

Nếu đơn vị bạn đang chuẩn bị dự thầu tư vấn quy hoạch TOD và muốn chạy thử quy trình này trên dữ liệu một nhà ga, đội kỹ thuật OneCAD có thể dựng demo; liên hệ OneCAD để nhận tư vấn cấu hình và báo giá.

Ứng dụng tại Việt Nam: quy hoạch TOD nối với hồ sơ dự án và BIM

Theo Điều 5 Nghị quyết 188/2025/QH15, bồi thường, tái định cư có thể tách thành dự án độc lập dựa trên quy hoạch khu vực TOD đã duyệt, và dự án đường sắt đô thị theo mô hình TOD dùng thiết kế FEED thay thiết kế cơ sở. Nghĩa là ranh và số liệu đồ án 1/2.000 đi thẳng vào giải phóng mặt bằng.

Ở tầng công trình, Quyết định 258/QĐ-TTg về lộ trình áp dụng BIM đưa các ga và công trình đầu tư công quy mô lớn vào môi trường BIM. Đặt mô hình quy hoạch chung môi trường dữ liệu với mô hình ga thì va chạm giữa tầng hầm tư nhân và kết cấu ga ngầm được phát hiện sớm. Nền tảng Autodesk Forma đi đúng chuỗi này: Forma Site Design cho ý tưởng, Forma Data Management làm môi trường dữ liệu chung, Revit và Civil 3D cho thiết kế chi tiết.

Phần lớn đơn vị tư vấn Việt Nam vẫn làm quy hoạch bằng AutoCAD và Excel. Bước chuyển hợp lý là giữ DWG nền, đưa lên Forma rồi dựng khối, như bài 4 cách tải file dự án hạ tầng lên Autodesk Forma đã mô tả. Với ga đầu mối, xem thêm phân tích tổ hợp ga Ngọc Hồi 260 ha.

Bắt đầu từ đâu trong tuần này

Hãy dựng bảng sáu lớp dữ liệu cho một ga, vẽ vòng 1.000 m, đánh dấu lớp «không đụng tới» và tính lại diện tích đất thực sự tái phát triển được. Sau đó thử ba kịch bản 1,0 – 1,25 – 1,5 lần và ghi lại hạ tầng nào thiếu trước tiên; con số đó thuyết phục hơn mọi phối cảnh.

Ở đơn vị bạn, khâu nào trong quy hoạch TOD đang tốn thời gian nhất: thu thập dữ liệu hiện trạng, cân đối hạ tầng hay chứng minh số liệu giao thông?

Câu hỏi thường gặp

Quy hoạch TOD là gì?

Theo Nghị quyết 188/2025/QH15, TOD là giải pháp quy hoạch, phát triển đô thị lấy điểm kết nối đường sắt đô thị làm nơi tập trung dân cư, thương mại, văn phòng trong khoảng cách đi bộ. Quy hoạch khu vực TOD là quy hoạch chuyên biệt cho nhà ga hoặc depot và vùng phụ cận.

Nhà nằm trong ranh khu vực TOD Metro số 2 có bị thu hồi không?

Không mặc nhiên. Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM cho biết ranh TOD chỉ là phạm vi lập quy hoạch, không phải ranh thu hồi đất. Người dân vẫn thực hiện quyền sử dụng đất cho đến khi có quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền.

Forma Site Design có tự tính hệ số sử dụng đất theo QCVN không?

Không có sẵn bộ chỉ tiêu Việt Nam. Người dùng tạo chức năng sử dụng đất trong Area metrics và khai báo tỷ lệ tùy chỉnh để ra hệ số gộp. Việc đối chiếu với QCVN 01:2021/BXD và Nghị quyết 56/2026 vẫn do người lập quy hoạch chịu trách nhiệm.

Phần mềm Autodesk nào mô phỏng giao thông cho khu TOD?

Autodesk không có mô hình dự báo nhu cầu giao thông vĩ mô; lượng khách ga cần lấy từ phần mềm giao thông chuyên dụng hoặc nghiên cứu khả thi của tuyến. Forma Site Design phân tích ồn, gió cho kịch bản khối, còn Civil 3D và InfoDrainage xử lý đường, san nền và thoát nước.

Nguồn tham khảo

1. TP.HCM xác định 5 khu vực động lực, đẩy nhanh quy hoạch đô thị TOD — Báo Xây dựng, 2026-11-12
2. Nghị quyết 188/2025/QH15 thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù, đặc biệt để phát triển hệ thống mạng lưới đường sắt đô thị tại Hà Nội, TPHCM — Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, 2025-02-26
3. What Is Autodesk Forma Site Design? Uses and Project Types — Autodesk Forma Blog, 2026-08-20
4. Area metrics in Forma Site Design — Autodesk Learn